Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Куда правильно перечислять взносы > Как > Затратный подход в оценке недвижимости и его методы

Затратный подход в оценке недвижимости и его методы

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Согласно МСО в зависимости от того, в каком объеме данные для расчетов взяты из рыночных данных, затратный подход может дать прямое указание на рыночную стоимость. Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Необходимое условие для использования затратного подхода достаточно детальная оценка затрат на строительство восстановительной стоимости идентичного аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость ВС строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового без учета накопленного износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

7.Затратный подход в оценке недвижимости. Методы определения полной восстановительной стоимости.

Затратный подход предполагает оценку объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату дату оценки.

При этом необходимо учитывать износ обесценение оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования". В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость".

Понесенные инвестором затраты не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода. Затратный подход в то же время является предпочтительным для оценки недвижимости в следующих ситуациях. Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов с учетом прибыли инвестора , как правило, более близка к рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее аффективное использование - это такое использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию относительно текущего во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора. Технико-экономическое обоснование нового строительства. Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

Оценка объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится, в основном, затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж неприменим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам.

Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации. Оценка в целях выделения объектов налогообложения здание, земельный участок. Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.

Оценка в целях страхования. Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты здания, улучшения и нестрахуемые земля. Недостаток информации для применения других подходов к оценке.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России. Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы: 1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания как нового.

Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости здания как нового на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Восстановительная стоимость ВС - рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения. Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет стоимости "воспроизводства", поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер. С другой стороны, выбор расчета стоимости "замещения" может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью "воспроизводства" и стоимостью "замещения" зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.

Полная восстановительная стоимость ПВС - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости большей частью актуальна для активной части основных фондов. Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных стоимостей "в пользовании". В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты. Прямые затраты - это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:. Косвенные затраты - это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству.

Косвенные затраты обычно включают в себя:. К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика инвестора представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. Методы определения восстановительной стоимости. В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы 1 м 2 , 1 м 3 аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах планировка, оборудование, права собственности и т.

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения площадь, объем. Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы сборники укрупненных показателей стоимости строительства - УПСС, сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости - УПВС и т.

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость квадратного метра типичного сооружения. Расчет может быть произведен по следующей формуле:. Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;. Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта аналога.

При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик класс конструктивных систем , сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

Метод разбивки по компонентам. Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.

Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле. Могут применяться несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: - метод субподряда;.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю работ аналогичен методу субподряда.

В данном случае рассчитываются затраты на найм отдельных специалистов каменщиков, штукатуров, плотников и др. Метод выделения затрат. Используются разные единицы сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования. Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат.

Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.

Общие положения по определению стоимости строительства. Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок ТЭО строительства. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных договорных цен на строительную продукцию. В случае отсутствия необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе в ряде случаев могут составляться индивидуальные сметные нормы. В соответствии с технологической структурой капитальных вложений и существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительства включает в себя следующие элементы:.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы являются первичными сметными документами, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации. Объектные счеты аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметные документы, позволяющие формировать сводные договорные цены на строительную продукцию. Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Структура сводного сметного расчета стоимости строительства включает в себя 12 глав: 1. Подготовка территории строительства. Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила - часть 4 СНиП и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей.

Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормативную нормативно-информационную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам; структуре, времени опубликования и степени укрупнения. Методы определения полных затрат при составлении смет. Сметы расчеты инвестора и подрядчика могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.

При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную нормативно-информационную базу г. Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:. Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем прогнозном уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции письмо Госстроя России от 31 мая г.

При составлении смет расчетов инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:. Ресурсный метод - расчет в текущих прогнозных ценах и тарифах ресурсов элементов затрат , необходимых для реализации проектного решения.

Затратный подход и его методы

Затратный подход предполагает оценку объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату дату оценки. При этом необходимо учитывать износ обесценение оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости — возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества с поправкой на износ. Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:. Читайте также - Сравнительный подход в оценке недвижимости.

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату дату оценки. При этом необходимо учитывать износ обесценение оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования". В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

В основе затратного подхода лежит методика определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объектов недвижимости. Определение полной восстановительной стоимости либо полной стоимости замещения строения — одним из методов :. По стоимости нового строительства при наличии информации на рынке недвижимости о ценах застройщиков. Если необходимо произвести полный достоверный расчет стоимости объекта недвижимости, то составляется новая сметная документация на его строительство. Физический износ — утрата объектами недвижимости первоначальных технико-эксплуатационных характеристик. Для строений и сооружений физический износ проявляется в потере прочности и надежности несущих элементов, в потере защитных свойств ограждающих конструкций, в нарушении геометрии объекта, в разрушении или повреждении инженерных сетей и оборудования. Вследствие физического износа строения и сооружения теряют сою первоначальную стоимость. Нормативный метод методы начисления линейной и ускоренной амортизации — по фактическому сроку жизни строения. Метод натурных обследований экспертный — по фактическому техническому состоянию объекта согласно проведенного техобследования его основных конструктивных элементов:. Функциональный износ может как увеличивать стоимость объекта так например, как превышение потребительских характеристик жилья повышенной комфортности над стандартным жильем , так и снижать ее.

Оценка недвижимости: затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Он основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта. Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, так как участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Затратный подход в оценке объектов недвижимости

.

.

Вы точно человек?

.

Этапы оценки недвижимости затратным методом 6. Анализ формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура.

.

Затратный подход в оценке недвижимости

.

9. Затратный подход к оценке недвижимости

.

.

.

Затратный подход к оценке недвижимости

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Методы оценки объектов недвижимости - ratingdostavok.ru-
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2020 Юридическая консультация.